La SCI ou Société Civile Immobilière
Pour bien aborder le sujet de la SCI, il est important de savoir ce qu’elle représente et quelles sont ses caractéristiques. À travers cet article, nous vous expliquons les bases de la SCI mais aussi toutes les étapes à suivre pour la créer. Pour bien débuter, voici une présentation de cette société dédiée à l’immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La société civile immobilière ou autrement dit SCI est une forme de société qui est exclusivement créée pour exercer une activité immobilière. Sa fonction principale est d’aider à l’achat, la gestion ou encore la location d’un bien immobilier. Elle peut également intervenir dans un projet de construction d’un bien en vue d’une location.
En revanche, ce statut juridique ne vous permet pas d’effectuer d’activité commerciale ou encore d’achat et de revente d’immeubles de manière régulière. Vous ne pourrez pas non plus avoir le statut de marchand de biens immobiliers ou faire de la location saisonnière.
Pour coller au mieux à l’activité que vous souhaitez développer, il existe plusieurs types de SCI :
- La SCI construction vente : idéale pour une activité de construction et revente de biens immobiliers
- La SCI professionnelle : elle permet d’investir dans des locaux professionnels ou le siège social d’une société
- Et la SCI familiale : elle permet aux membres d’une même famille d’investir et de gérer ensemble des biens immobiliers
Lors d’un achat en couple, est-ce utile de créer une SCI ?
Lorsqu’un couple vivant en concubinage achète un bien immobilier, celui-ci est systématiquement placé sous le régime de l’indivision. La création d’une SCI peut donc être un avantage, notamment pour faciliter l’achat et la gestion d’un bien commun ou encore la succession en cas de décès.
La SCI de couple suit le même principe qu’une SCI classique et place simplement les deux parties en tant qu’associés.
Les caractéristiques de la SCI
L’un des principaux objectifs de la SCI lorsqu’elle est créée, c’est de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier qui n’est pas directement lié à son patrimoine personnel.
À savoir que pour créer une SCI, il faut minimum deux associés. Elle peut être gérée par un ou plusieurs gérants et les associés peuvent aussi bien être des personnes physiques que morales.
Une des particularités de la SCI, c’est que peu importe les conditions, les associés sont responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels. Leur responsabilité n’est donc pas limitée à leurs apports.
Elle est non solidaire, c’est-à-dire qu’ils sont responsables des dettes de la société proportionnellement à leur part dans le capital social. Ainsi, un associé ne payera pas la part d’un autre en cas de problèmes financiers. Elle est également subsidiaire, c’est-à-dire que le patrimoine des associés peut-être engagé en cas de litige.
Lors de la création de la société, deux types d’imposition peuvent être choisis par les associés : l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. Ce choix, s’il est bien réalisé, peut être utile dans le cadre d’une optimisation fiscale.
La question se pose : pourquoi créer une SCI ?
Le point fort de la SCI, c’est sa souplesse de fonctionnement. Vous pouvez créer une SCI avec la personne de votre choix et aucun investissement minimum n’est requis. Autre atout, une SCI peut-être intéressante dans le cadre des avantages fiscaux.
Les avantages fiscaux de la SCI
C’est l’un des avantages non négligeables de la société civile immobilière, le fait de pouvoir recourir à des avantages fiscaux. Ces avantages fiscaux résident principalement dans le choix de l’impôt, s’il est sur le revenu ou sur les sociétés.
Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle déclare son résultat net avant impôt et règle ensuite le montant de ce dernier. En ce qui concerne les associés, ils ne déclarent sur leur déclaration personnelle que les bénéfices perçus. À savoir qu’avec ce système, le taux d’imposition peut être élevé.
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les associés doivent déclarer sur leur déclaration personnelle le résultat net avant impôt en fonction de leur quote part dans la société. À savoir que cet impôt peut causer un changement de tranche d’imposition pour le foyer fiscal d’un ou plusieurs associés.
Il est important de bien prendre en compte les impacts fiscaux que peuvent avoir chacun des impôts pour choisir le meilleur régime fiscal. D’autant plus qu’une fois que vous avez opté pour l’IS, vous ne pouvez plus changer d’avis.
Les avantages de la SCI dans la gestion de patrimoine
Le fonctionnement de la société ainsi que la gestion du patrimoine sont établis dans les statuts de la SCI. Les associés peuvent donc décider du pouvoir qu’ils délivrent au gérant : s’il peut acheter, louer ou vendre seul un bien immobilier.
La SCI permet également de gérer plus facilement les investissements immobiliers qui sont réalisés puisqu’ils sont regroupés au sein d’une même structure. Et en nommant un gérant, vous pouvez par exemple vous dégager de la gestion quotidienne.
Comme les charges sont mutualisées, le fait d’être associé à d’autres personnes peut être un véritable atout. Notamment dans le cadre d’une demande de prêt ou pour réduire le coût d’un projet immobilier.
Les avantages de la SCI pour la transmission du patrimoine
Grâce à la SCI, la transmission du patrimoine peut-être grandement facilitée. Lorsque le moment est venu, les héritiers ne reçoivent pas un ou plusieurs biens, mais bien des parts dans la SCI. Les frais sont alors calculés sur la valeur de ces dernières et non pas la valeur réelle des biens immobiliers transmis grâce à la SCI. Un avantage non négligeable lors d’une succession.
La SCI peut également se faire avec ses propres enfants. Si c’est le cas, ils possèderont le statut d’associé dans la société et la transmission des parts se fera d’autant plus facilement. Si vous souhaitez profiter par avance des avantages fiscaux, vous pourrez réaliser des donations par anticipation.
Les principaux inconvénients de la SCI réside dans le fait qu’il faut effectuer une Assemblée Générale tous les ans pour approuver les comptes de la SCI. Dans le cas où le gérant a opté pour l’impôt sur les sociétés, il faut également tenir une comptabilité.
Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?
Voici tous les critères à remplir pour pouvoir créer une société civile immobilière.
Les associés
Dans le cadre d’une création de SCI, il faut au minimum deux associés. Il n’y a pas de nombre maximum précisé.
À savoir que dans une SCI, les associés peuvent aussi bien être des personnes physiques que morales.
L’âge des associés
Contrairement aux idées reçues, une personne mineure peut devenir associée d’une SCI, qu’elle soit émancipée ou non. Dans ce cas-là, il lui faut l’accord de ses représentants légaux. Une simple formalité puisque dans la majorité des cas, il s’agit des parents de l’enfant.
Il est important de savoir que, comme les adultes, les enfants associés sont également responsables des dettes de la société. Pour éviter d’imposer une telle responsabilité à ses enfants, il est possible de faire rédiger un aménagement dans les statuts de la SCI. Ces aménagements limiteront la responsabilité de la personne mineure au montant de son apport.
Les liens entre les associés
Vous pouvez créer une SCI peu importe le lien que vous entretenez avec la ou les personnes avec qui vous souhaitez vous associer : amis, conjoint, enfants, frères et sœurs, partenaire de pacs, etc.
La SCI familiale, comme son nom l’indique, elle, ne peut être créée qu’entre membres d’une même famille. Il faut donc obligatoirement un lien de filiation ou d’Toutiance. Elle est très répandue pour faciliter la détention, gestion ou transmission des biens immobiliers au sein d’une même famille.
Quelles sont les grandes étapes de création d’une SCI ?
Pour créer une SCI, il faut :
- Rédiger les statuts de la société
- Déposer le capital social
- Publier une annonce légale
- Constituer un dossier d’immatriculation
- Déposer ce même dossier auprès d’un greffe
Quelles sont les informations indispensables à la rédaction des statuts de la SCI ?
Les statuts de la société définissent son fonctionnement comme les modalités et pouvoirs accordés aux associés et gérant de la SCI.
Ces statuts doivent comprendre les éléments suivants :
- La forme de la société
- L’identité de tous les associés
- La dénomination sociale
- L’objet social de la société
- Le siège social de la société
- Le montant du capital social
- Les apports des associés
- La désignation du gérant
- Les règles de l’assemblée générale
- La date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social
- Les conditions de cessions des parts sociales
- Les conditions et les cas de dissolution de la SCI
Il est important de bien rédiger ces derniers, car ils détiennent une place capitale dans l’activité.
Prochaine étape, le dépôt du capital social
Pour constituer le capital social de la société, les associés font des apports en nature ou en numéraire. Ces apports leur donnent ensuite accès à des parts sociales.
Pour pouvoir déposer le montant des apports, il est nécessaire d’ouvrir un compte en banque. Celui-ci ne doit pas obligatoirement être professionnel, mais ça reste fortement recommandé pour séparer l’activité de la SCI de la vie personnelle des associés.
L’avantage avec la SCI, c’est que pour débuter, il n’y a pas de montant minimum de capital social à avoir. Il est donc possible de créer sa société avec un euro symbolique.
Le capital social de la SCI est un atout pour les futurs investissements que vous souhaitez réaliser, notamment si vous souhaitez obtenir des financements. Il est aussi important d’avoir des fonds en cas de difficultés financières.
Suite au dépôt de votre capital social à la banque, une attestation de dépôt de fonds va vous être remise. Cette attestation est indispensable pour effectuer l’immatriculation de la SCI.
Publication d’une annonce légale
Cette étape obligatoire vise à annoncer dans un journal spécialisé que vous Toutez immatriculer votre SCI. Cette annonce, en plus d’être une publicité pour votre activité, permettra d’annoncer officiellement l’arrivée de votre SCI sur le marché. Si vous ne respectez pas cette procédure, vous ne pourrez pas immatriculer votre société et de ce fait, lancer votre activité.
Pour qu’elle soit effectuée dans les règles de l’art, voici les mentions qui doivent obligatoirement apparaître :
- Le nom de la société
- La forme juridique
- Le nom du ou des gérants
- L’adresse du siège social de la SCI
- La date de prise d’activité
En moyenne, le tarif pour une annonce légale pour une SCI est de 189 € HT.
Quels sont les documents que doit contenir le dossier d’immatriculation de la SCI ?
Voici une liste non exhaustive des documents que doit contenir le dossier d’immatriculation de la SCI :
- Un exemplaire original des statuts de la société, daté et signé par le gérant
- L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales (vu ci-dessus)
- Un justificatif d’identité du dirigeant de la SCI
- La déclaration de non-condamnation du gérant
- Un justificatif d’exploitation des locaux
- La déclaration des bénéficiaires effectifs
- Le formulaire M0 de SCI
Dépôt du dossier au Greffe du tribunal de commerce
Lorsque votre dossier est complété, vous pouvez demander l’immatriculation de la SCI en envoyant votre dossier au greffe. Encore une fois, c’est une étape importante qui permet la naissance officielle de votre structure. Elle permet également d’obtenir des documents importants comme l’extrait Kbis ou encore le numéro Siren.
Pour effectuer cette démarche, vous avez le choix :
- Vous pouvez envoyer votre dossier par voie postale au greffe du tribunal
- Vous pouvez également vous déplacer jusqu’au greffe du tribunal pour déposer vous-même votre dossier
Dans ces deux cas précis, le formulaire M0 est obligatoirement à remplir.
- Si vous optez pour l’immatriculation en ligne, grâce à une plateforme juridique, vous pouvez tout gérer à distance.
Les premiers choix concernant l’imposition de la SCI arrivent à cette étape.
Une fois que votre dossier est déposé au greffe, les pièces justificatives vont être étudiées.
Attention : si votre dossier est incomplet, il peut être rejeté le temps que vous transmettiez les documents manquants au greffe, à sa demande. Lorsque c’est fait, le dossier est de nouveau étudié dans un délai de 24 h. Cependant, des frais supplémentaires peuvent vous être demandés.
Une fois la validation du dossier effectuée, le greffe vous donne la carte d’identité de votre entreprise : l’extrait Kbis. Ce document vous permet de prouver votre existence.
En gros, quel est le coût de la création d’une SCI ?
Tout d’abord, il faut savoir que le coût d’une création de SCI dépend de l’accompagnement que vous choisissez. Inévitablement, si vous décidez de faire vos démarches seul, le coût final sera moins élevé.
L’accompagnement pour les documents administratifs coûte en moyenne 200 € HT via une plateforme juridique et entre 1500 € et 2500 € si vous optez pour un notaire ou un avocat.
Concernant les frais d’annonces légales, celles-ci sont fixes. Comme dit ci-dessus, elles vous coûteront environ 189 € HT.
La déclaration des bénéficiaires effectifs est de 21,41 € TTC et les frais d’immatriculation, eux, sont de 66,88 € TTC.
En ce qui concerne le dépôt du capital social, le montant minimum est d’1 € et les frais de dépôt, eux, tournent autour de 0 et 100 € en moyenne.
Bon à savoir : Si un ou plusieurs associés ont avancé des frais au moment de la création de la SCI, ils peuvent par la suite se les faire rembourser. Pour entrer dans le cadre d’une procédure de reprise des actes, voici les deux conditions à respecter :
- les frais doivent être en lien avec le début de l’activité
- ils doivent avoir été engagés avant l’immatriculation, dans un délai de 6 mois
