Comment fixer un prix juste pour son loyer ?
Même si c’est un indispensable, fixer le prix de son loyer n’est pas toujours évident. Il faut penser à plusieurs choses en même temps comme le marché actuel, la rentabilité et le montant que le locataire est disposé à payer pour votre bien. Il faut que ce soit juste pour les deux parties. À travers cet article, nous Toutons vous donner des conseils pour établir un loyer “juste” pour votre logement.
La région, un critère en France
Sans surprise, les loyers ne sont pas les mêmes d’une région à l’autre. On constate également qu’ils peuvent être très différents d’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre. Aujourd’hui, le loyer moyen en France s’élève à 722 € pour un logement vide et 769 € pour un logement meublé. Sauf que ce loyer n’est pas appliqué partout, notamment dans les villes les plus chères de France comme Nice, Paris et Aix-en-Provence. La capitale, elle, reste inévitablement la plus chère avec un prix au 35/m2.
Pour être sûr de ne pas faire d’erreur et avoir un véritable loyer de référence en fonction de votre secteur, vous pouvez utiliser ce site. Il permet d’avoir un indice du prix du mètre carré en fonction de la zone géographique choisie. Pour un avis plus précis sur la question, il convient bien sûr de consulter votre agent immobilier. Avec sa connaissance pointue du secteur et du marché, il pourra vous donner une fourchette beaucoup plus restreinte et précise.
Quels sont les critères principaux pour définir le prix d’un loyer ?
Pour calculer au mieux le loyer d’un logement, plusieurs critères sont à prendre en compte. Voici ceux que nous avons retenu :
La localisation géographique et les avantages qui en découlent. Il est essentiel de consulter un professionnel de l’immobilier pour connaître le prix moyen au m2. De même pour la popularité du quartier dans lequel vous souhaitez louer votre bien. Est-ce que vous êtes à proximité d’une gare ? D’une université ? Ou encore de plusieurs commerces de proximité ? Ce sont des éléments qui peuvent facilement faire augmenter le prix de votre bien au m2.
La surface habitable représente la surface au sol en respectant la loi Boutin. Attention, la surface est très importante ! C’est un des critères qui déterminent si le logement peut être loué ou non.
Un logement vide ou meublé, c’est également un critère qui peut faire augmenter le prix de votre loyer en fonction de ce que vous mettez à disposition de vos locataires.
Les prestations internes au bâtiment, mais externes au logement, comme : un ascenseur, un concierge, un interphone… Si le bâtiment est sécurisé, ça peut également être un plus au moment de la définition du loyer.
Le niveau de performance énergétique qui représente la consommation énergétique d’un bien. C’est un critère très actuel et de plus en plus important pour les futurs locataires.
Les loyers encadrés par la loi
Plusieurs lois peuvent encadrer votre loyer, notamment les lois Scellier ou Pinel. On vous explique tout juste en dessous !
Un certain nombre de dispositifs fiscaux peuvent vous obliger à plafonner votre loyer. Il y a par exemple :
La loi Scellier intermédiaire qui permet de réduire vos impôts si vous choisissez de plafonner votre loyer pendant 9 ans. Pour pouvoir accéder à ce dispositif, votre logement doit avoir été construit entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
La loi Pinel, très utilisée et appréciée des Français, concerne les investissements immobiliers réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2019. Cette loi profite au propriétaire qui loue leur bien nu pendant 6, 9 ou 12 ans. Elle a récemment été prolongée pour 2022 et 2023, mais avec des taux plus bas, donc moins avantageux.
Les lois Borloo et Besson fonctionnent également sur le même principe : une réduction d’impôt en échange d’un loyer plafonné.
La taxe Apparu :
C’est une taxe qui peut vous être réclamée si vous louez un logement de moins de 14m2 en zone tendue pour un loyer supérieur à la moyenne. Cette taxe fait l’objet d’une révision annuelle.
Le rôle de la zone tendue dans le prix des loyers
La zone tendue représente un secteur où le marché locatif est tendu. C’est-à-dire qu’il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande, ce qui rend difficile l’accès au logement. À savoir que lorsqu’une ville est en zone tendue, elle l’est dans sa globalité et non pas seulement par quartier. Dans ces zones, c’est le préfet qui détermine un loyer médian.
Prendre en compte le rendement attendu pour bien définir son loyer
Il est important de calculer le rendement que vous attendez pour bien définir votre loyer. Ce rendement vous permet de mesurer le revenu brut que va vous apporter la location de votre logement par rapport au prix d’achat, tout confondu. Sur l’année complète, on l’exprime en pourcentage.
Pour le calculer, c’est simple, il suffit de prendre le loyer annuel et de le diviser par le prix du logement. Ensuite, on multiplie le résultat par 100. Si vous souhaitez connaître le rendement locatif net, il vous suffit de déduire les charges non récupérables, la taxe foncière, les frais de gestion et les impôts de ce résultat.
Prendre compte le marché locatif et les autres biens pour définir son loyer
Pour pouvoir définir au mieux le loyer de votre bien, rien de mieux que de le comparer à ceux qui sont déjà sur le marché ! Pour ce faire, n’hésitez pas à contacter un agent immobilier de votre secteur pour avoir un avis professionnel sur la question. Ce dernier saura donner une valeur locative à votre bien en fonction des dernières ventes réalisées dans le secteur et des logements équivalents qu’il a pu voir sur le marché. Il est également au fait des évolutions du marché immobilier, qu’elles soient à la hausse ou à la baisse.
Ensuite, il conviendra de choisir votre stratégie. Si vous souhaitez avoir un bon rendement immédiatement, il conviendra de placer votre loyer dans la fourchette haute. Si vous souhaitez, par contre, trouver rapidement et facilement un locataire, il faudra aligner votre loyer aux logements équivalents sur le marché. Selon Seloger, un logement vide se loue en moyenne en 30 jours au niveau national en France.
