Fixer le prix d’un loyer et de ses charges

Définir le montant d'un loyer et ses charges

Dans la plupart des régions de France, le prix du loyer est libre. Mais dans certaines zones, appelées “zones tendues”, le prix du loyer est encadré par la loi. Dans ces conditions, votre aide est indispensable pour le propriétaire bailleur qui souhaite se conformer à la législation. 

Si le propriétaire bailleur vous confie la gestion de ses biens, c’est en partie pour se décharger de certaines charges qu’il n’a pas envie de gérer ou qu’il ne comprend pas. C’est donc à vous de le conseiller et de lui proposer des solutions qui correspondent aux lois, mais aussi à ses attentes. Vous êtes le mieux placé pour connaître les prix pratiqués selon les quartiers, les zones tendues, mais aussi les obligations légales. 

Comment déterminer le “juste” loyer ? 

Il faut savoir que le loyer d’un logement locatif, qu’il soit vide ou meublé, a une influence sur sa rentabilité et son attractivité. Il faut donc trouver le juste équilibre pour avoir une place intéressante sur le marché et satisfaire les demandes du propriétaire. Quelles sont les règles qui doivent être respectées pour définir ce montant ? 

Les loyers libres

Les loyers libres sont plus simples à déterminer puisqu’ils ne sont pas influencés par une quelconque réglementation.

Néanmoins, vous devez prendre en compte plusieurs critères comme : 

  • L’état actuel du marché immobilier dans la ville où se trouve le bien 
  • L’emplacement du bien immobilier : centre-ville, rue commerçante, quartier résidentiel…
  • Sa surface habitable en m2
  • Le type de bail proposé (généralement, les loyers d’une location meublée sont plus élevées qu’une location nue)
  • L’état du logement ainsi que ses caractéristiques (son niveau de confort, ses équipements, ses dépenses énergétiques…)
  • L’étage où se trouve le logement puisque les loyers au rez-de-chaussée sont généralement moins chers
  • Les services qui sont proposés par l’immeuble (alarme, digicode, ascenseur, concierge…)

Selon votre connaissance du quartier et des spécificités du logement, vous pouvez fixer un loyer seul. Sinon, vous pouvez vous rapprocher de l’observatoire départemental des loyers ou de l’ADIL (Agence départementale pour l’information pour le logement). Le ministère de la Transition écologique publie également une carte des loyers des maisons et appartements en France. 

Conseils : Mieux vaut ne pas surestimer le prix d’un loyer, même en cas de pénurie de logements locatifs. Cette hausse non justifiée du loyer peut entraîner des départs anticipés des locataires ou des impayés. 

Quelles sont les spécificités des loyers encadrés ? 

Si dans la majeure partie du pays les loyers sont librement fixés, il arrive que ces derniers soient encadrés par la loi. Les loyers des logements en zone tendue peuvent être fixés librement lors de la première mise en location, mais ne peuvent pas être augmentés par la suite. Cette mesure des loyers encadrés est appliquée dans 28 agglomérations de métropole et plus de 1000 communes. Son but premier est de limiter l’augmentation des loyers dans des zones où un déséquilibre entre l’offre et la demande se fait sentir.

Certaines villes comme Paris, Lille, Lomme, et plusieurs villes appartenant à Plaine commune de Seine-Saint-Denis ont mis en place un dispositif encore plus contraignant. Les loyers sont encadrés par un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral et déterminé en fonction du type de location, du nombre de pièces et de la date de construction. Ce dispositif s’applique dès la première mise en location du logement. Le loyer est alors directement défini en fonction du loyer de référence en vigueur à la signature du bail. 

Petite exception : Un complément de loyer peut être appliqué si le bien possède des caractéristiques particulières (localisation, équipements de confort…) Néanmoins, pour pouvoir appliquer ce complément, le loyer de base doit obligatoirement être inférieur au loyer de référence majoré.

De nouveau encadré par la loi, certains logements doivent également respecter des plafonds de loyer (comme pour la loi Pinel par exemple).

Ces règles concernant l’encadrement des loyers ne concernent pas les logements HLM, les logements conventionnés par l’Anah ou encore les logements soumis à la loi de 1948. Les meublés touristiques et les sous locations ne sont pas non plus concernés. 

Lorsque c’est possible, comment réévaluer un loyer encadré ? 

Revaloriser un loyer en zone tendue est possible, mais uniquement en s’appuyant sur le nouvel indice de révision des loyers du trimestre en cours. Cet indice, publié par l’INSEE, est calculé en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. 

Pour pouvoir fixer librement le prix du loyer, une autre solution peut être proposée : laisser le logement vacant pendant 18 mois consécutifs. Cette solution ne peut néanmoins pas s’appliquer aux villes de Paris et Lille. 

Une revalorisation du loyer peut également être mise en place si des travaux d’amélioration ou de mise aux normes sont réalisés. Cependant, attention, l’augmentation se limite à 15% du coût total des travaux TTC.

Désormais, il est possible de prouver qu’un loyer a été sous-évalué. Si c’est le cas, l’augmentation du loyer ne peut pas être supérieure à 50% de la différence entre le montant d’un loyer de référence et le dernier loyer demandé au dernier locataire. 

Comment définir les charges locatives ? 

Peu importe le type de logement loué, il y a forcément des charges locatives. Le locataire doit obligatoirement prendre à sa charge le paiement de certaines charges de copropriété. Puisqu’il profite de l’immeuble, des communs et de ses équipements, il doit participer au coût que ces derniers entraînent. 

Les charges locatives sont généralement appelées sous forme de provision mensuelle. Elles sont donc versées tous les mois par le locataire en complément de son loyer. Les sommes sont toujours les mêmes jusqu’à la régularisation qui intervient à la fin de l’année. 

Voici les éléments à prendre en compte pour calculer la provision sur charges : 

  • Les caractéristiques de l’immeuble (le nombre d’étages, ascenseur, gardien…)
  • Les montants des taxes d’ordures ménagères et de balayage. 
  • Le montant des charges locatives de l’année précédente